يظل قانون الإيجار القديم من أهم الملفات التي تنظم العلاقة بين الملاّك والمستأجرين في المحاكم المصرية، ورغم الحماية القانونية الكبيرة التي يوفرها التشريع للمستأجر عبر مبدأ "الامتداد القانوني"، إلا أن المُشرع لم يغفل حقوق المالك، حيث حدد مخالفات واضحة وصريحة تُسقط حق المستأجر في البقاء بالعين وتمنح المالك الحق الكامل في استرداد عقاره.

نستعرض في هذا التقرير التفاصيل القانونية الدقيقة لـ حالات فسخ عقد الإيجار القديم قانونيًا في مصر، والتي تضمن للمالك الحصول على حكم سريع بالإخلاء والطرد.

عدم سداد القيمة الإيجارية (الامتناع عن الدفع)

يُعد التزام المستأجر بدفع الأجرة في مواعيدها هو الأساس لاستمرار العلاقة التعاقدية. وإذا تخلف المستأجر عن السداد، يحق للمالك فسخ العقد وفقًا للخطوات التالية:

الإنذار القانوني: يجب توجيه إنذار رسمي (تكليف بالوفاء) للمستأجر على يد مُحضر، ويُمنح مهلة 15 يومًا للسداد.

دعوى الفسخ: إذا انقضت المهلة دون سداد، تُرفع دعوى طرد. وإذا سدد المستأجر أمام المحكمة لتوقي الطرد، ثم عاد للامتناع مرة أخرى، يحق للمالك رفع دعوى "إخلاء للتكرار"، وفيها يتم الفسخ والطرد الفوري دون السماح للمستأجر بالسداد.

التنازل عن الشقة أو التأجير من الباطن

ينص القانون على أن عقد الإيجار القديم هو عقد ذو طابع شخصي.

إذا قام المستأجر الأصلي بتأجير العين (كليًا أو جزئيًا) لشخص آخر من الباطن، أو تنازل عنها لغير المستحقين للامتداد القانوني.

تتحقق المخالفة إذا تمت هذه الإجراءات دون الحصول على "إذن كتابي صريح" من المالك. وفي هذه الحالة، يُعتبر العقد مفسوخًا بقوة القانون، ويتم إخلاء المستأجر الأصلي والشاغل الجديد.

تغيير نشاط العين المؤجرة

يجب على المستأجر الالتزام بالغرض الذي تم استئجار العين من أجله والمُدون في العقد الأصلي.

إذا تم تأجير الشقة لغرض "السكن"، وقام المستأجر بتحويلها إلى نشاط تجاري، أو إداري، أو عيادة طبية دون موافقة كتابية مسبقة من المالك.

يُعد هذا إخلالًا جوهريًا بشروط التعاقد، ويمنح المالك الحق في رفع دعوى فسخ وإخلاء فورية لتغيير معالم ونشاط العين.

الإضرار بسلامة العقار (تغيير المعالم الأساسية)

لا يجوز للمستأجر إحداث أي تعديلات جوهرية تهدد الثروة العقارية أو حياة السكان.

إذا قام المستأجر بهدم حوائط أساسية، أو إحداث تعديلات إنشائية تُضعف من متانة العقار وتُهدد بانهياره.

تتطلب هذه الحالة إثبات الضرر من خلال استصدار حكم قضائي نهائي، أو تقرير هندسي رسمي صادر من الجهات الإدارية المختصة (الحي أو لجنة المنشآت الآيلة للسقوط)، وبموجبه يُحكم بفسخ العقد.

 استخدام العين في أعمال منافية للآداب أو النظام العام

حفاظًا على راحة السكان والنظام المجتمعي، أقر القانون حالة الإخلاء الفوري لأسباب أخلاقية وجنائية.

إذا تم استخدام الشقة في إدارة أعمال غير مشروعة، أو أنشطة تتنافى مع الآداب العامة وتزعج راحة الجيران.

يُشترط لتطبيق هذا البند وفسخ العقد صدور "حكم جنائي نهائي وبات" بإدانة المستأجر أو من يقيم معه في هذه الجرائم، وحينها يتم الطرد المباشر دون الحاجة لتوجيه إنذار مسبق.