ينظم قانون الإيجار القديم العلاقة بين المالك والمستأجر وفق قواعد قانونية دقيقة تستهدف تحقيق التوازن والاستقرار داخل المجتمع، حيث يمنح المستأجر حماية واسعة وحق الامتداد القانوني، لكنه في الوقت نفسه يحدد حالات استثنائية تسقط هذا الحق وتمنح المالك إمكانية إنهاء التعاقد واسترداد الوحدة السكنية بشكل قانوني.

حالات الإخلاء الفوري دون إنذار

حدد القانون عددًا من المخالفات الجسيمة التي تتيح للمالك اللجوء إلى القضاء مباشرة دون الحاجة لتوجيه إنذار مسبق، ومن أبرزها قيام المستأجر بالتنازل عن الشقة للغير أو تأجيرها من الباطن دون موافقة كتابية من المالك، وهو ما يُعد مخالفة صريحة لطبيعة العقد الشخصية، ويترتب عليه فسخ التعاقد وطرد الشاغل.

كما تشمل هذه الحالات إحداث تغييرات جوهرية داخل الوحدة تهدد سلامة العقار، مثل هدم الحوائط أو التعديلات التي تؤثر على البنية الإنشائية، حيث يحق للمالك استرداد العين المؤجرة استنادًا إلى تقارير فنية أو أحكام قضائية تثبت الضرر.

كذلك، يُجيز القانون الإخلاء الفوري إذا استُخدمت الشقة في أنشطة مخالفة للآداب العامة أو النظام العام، بشرط صدور حكم جنائي نهائي يثبت هذه المخالفات.

حالات الإخلاء بعد إنذار رسمي

في المقابل، هناك حالات أخرى يشترط فيها القانون توجيه إنذار رسمي للمستأجر قبل اتخاذ الإجراءات القضائية، وعلى رأسها الامتناع عن سداد القيمة الإيجارية.

ففي هذه الحالة، يُمنح المستأجر مهلة 15 يومًا لسداد المستحقات، وإذا لم يلتزم، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء. ويُتاح للمستأجر تفادي الطرد بسداد المتأخرات مرة واحدة فقط، بينما يؤدي تكرار التأخير إلى الحكم بالإخلاء النهائي.

ومن بين هذه الحالات أيضًا تغيير نشاط الوحدة المؤجرة دون موافقة المالك، كتحويلها من سكني إلى تجاري أو إداري، حيث يجب إنذار المستأجر لإعادة النشاط إلى طبيعته، وفي حال استمرار المخالفة يتم الحكم بفسخ العقد.

آلية تنفيذ حكم الإخلاء

عقب صدور حكم قضائي نهائي لصالح المالك، يتم اتخاذ إجراءات التنفيذ من خلال إعلان المستأجر بالحكم ومنحه فرصة للتنفيذ الطوعي. 

وفي حال رفضه تسليم الوحدة، يتم التنفيذ جبريًا بواسطة المحضرين وبمرافقة قوة من الشرطة، لضمان استرداد العين المؤجرة دون تجاوزات.

تنظيم العلاقة بين الطرفين

تعكس هذه الضوابط حرص المشرّع على تحقيق توازن دقيق بين حماية حقوق المستأجرين وضمان حقوق الملاك، من خلال وضع إطار قانوني واضح يحكم حالات الإخلاء، ويمنع التعسف أو الإضرار بأي طرف، بما يضمن استقرار العلاقة الإيجارية داخل المجتمع.