تزايدت تساؤلات المواطنين حول آلية حساب الضريبة العقارية في مصر بعد تعديلات عام 2026، التي صدّق عليها الرئيس السيسي والتي أعادت ضبط حدود الإعفاء ووضعت إطارًا أكثر وضوحًا لاحتساب الضريبة على العقارات السكنية وغير السكنية.

ويعتمد النظام الضريبي الحالي على معادلة ثابتة ترتكز على القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار، وليس قيمته السوقية، وهو ما يمثل الأساس في تحديد الضريبة المستحقة.

تبدأ عملية الحساب من خلال تقدير القيمة الإيجارية السنوية للوحدة العقارية بواسطة لجان الحصر والتقدير التابعة لـمصلحة الضرائب العقارية، وفق معايير تشمل:
موقع العقار
المساحة
مستوى التشطيب
طبيعة الاستخدام
هذه القيمة تُعد نقطة الانطلاق الأساسية قبل تطبيق أي خصومات أو نسب ضريبية.
خطوات الحساب بالتفصيل
تمر عملية احتساب الضريبة بثلاث مراحل رئيسية:

يتم أولًا تحديد القيمة الإيجارية السنوية الإجمالية، ثم خصم نسبة 30% للوحدات السكنية مقابل تكاليف الصيانة، أو 32% للوحدات غير السكنية.

بعد ذلك يتم الوصول إلى صافي القيمة الإيجارية، والتي تُطبق عليها نسبة ضريبة ثابتة تبلغ 10% سنويًا.

مثال تطبيقي على شقة سكنية
إذا كانت القيمة الإيجارية السنوية المقدرة لشقة 150 ألف جنيه:
خصم 30% = 45 ألف جنيه
صافي القيمة = 105 آلاف جنيه
الضريبة = 10% من 105 آلاف = 10،500 جنيه سنويًا
وفي هذه الحالة، قد تخضع الوحدة للضريبة أو الإعفاء حسب استخدامها كسكن رئيسي وحد الإعفاء المقرر قانونًا.
مثال آخر لشقة ضمن الإعفاء
إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية 120 ألف جنيه:
خصم 30% = 36 ألف جنيه
صافي القيمة = 84 ألف جنيه
وبما أن صافي القيمة أقل من حد الإعفاء المقرر للوحدة السكنية الرئيسية، فإنها تكون معفاة من الضريبة العقارية بالكامل.
حساب الضريبة للوحدات التجارية
في حالة المحلات أو الوحدات غير السكنية، تختلف المعادلة قليلًا:
إذا كانت القيمة الإيجارية 250 ألف جنيه:
خصم 32% = 80 ألف جنيه
صافي القيمة = 170 ألف جنيه
الضريبة = 10% = 17 ألف جنيه سنويًا

ويُلاحظ أن الوحدات التجارية لا تستفيد من إعفاء السكن الرئيسي.
دور حد الإعفاء في تقليل العبء

شهدت تعديلات 2026 رفع حد الإعفاء للوحدات السكنية الرئيسية إلى 100 ألف جنيه صافي قيمة إيجارية، ما أدى إلى خروج شريحة واسعة من الوحدات من نطاق الضريبة.

ويُطبق هذا الإعفاء على وحدة واحدة فقط لكل أسرة، وهو ما يعزز التركيز على العدالة الاجتماعية وتخفيف العبء عن السكن الأساسي.

اختلاف القيمة من منطقة لأخرى
تختلف الضريبة من عقار لآخر وفقًا لموقعه، حيث تلعب المناطق الراقية والمراكز التجارية دورًا في رفع القيمة الإيجارية المقدرة، بينما تنخفض في المناطق الشعبية أو الأقل كثافة خدمية.

الاعتراض على التقدير

يحق للممول الاعتراض على القيمة الإيجارية المقدرة إذا رأى أنها غير دقيقة، وذلك عبر القنوات القانونية داخل مصلحة الضرائب العقارية، مع إمكانية إعادة الفحص وإعادة التقييم.